CONSEJOS PARA ELEGIR UN TERRENO PARA CONSTRUIR UNA VIVIENDA
El diseño de una vivienda depende de muchos factores. Las necesidades de cada cliente, sus gustos o sus deseos marcan la mayoría de los aspectos que acabarán definiendo su vivienda. Sin embargo, si hay un factor que influye de manera determinante en el diseño final de dicha vivienda, es sin duda el terreno, solar o parcela.
La forma, la orientación, el entorno e incluso el propio material del suelo condicionan la posterior obra. Y no sólo eso, la normativa urbanística, donde se limita la superficie máxima que se puede edificar, la ocupación en planta, las alturas, si la vivienda tiene que ser aislada o adosada, la separación a linderos etc.
En muchos casos, una mala elección a la hora de adquirir una parcela puede menguar e incluso acabar con las posibilidades de construirnos la casa de nuestros sueños. A continuación damos algunos consejos a la hora de afrontar la compra de una parcela.
CARACTERÍSTICAS DE LA PARCELA
En primer lugar, es necesario tener perfectamente identificada la parcela que nos interesa. Es conveniente conocer la referencia catastral y, de ser posible, conseguir un plano acotado con medidas; así como, evidentemente, la superficie de la propia parcela, hay que verificar que la superficie catastral, registral (en escrituras o en la Nota Simple) y la comprobada in situ coinciden.
Antes que nada, es fundamental acudir al Ayuntamiento al que pertenece la parcela y hacer una visita a los servicios técnicos de urbanismo donde podremos solicitar la cédula urbanística, donde se define la normativa urbanística que afectan a nuestra parcela. Allí nos enteraremos de si es posible construir una vivienda y de qué tipo de vivienda estaríamos hablando (unifamiliar, aislada, adosada, pareada, etc), de los retranqueos que se deben respetar, la ocupación, la edificabilidad permitida, las alturas máximas o los condicionantes estéticos si los hubiera.
La cédula urbanística, es un documento cuyos datos no son vinculantes, pero aporta información urbanística bastante detallada y precisa. Suele implicar un pequeño gasto (normalmente no mas de 100 euros), es un documento muy útil, a la hora de confeccionar el proyecto de construcción de la futura vivienda.
Hay que asegurarse que la parcela que nos gusta es además una parcela que no nos va a traer problemas. Para ello debemos asegurarnos en el registro de la propiedad de que la parcela no tenga cargas (embargos, hipotecas…) ni esté afectada por ningún tipo de servidumbre (de paso, de uso…) etc.
COMPROBACIÓN DE LOS DATOS
Para asegurarnos de que los metros cuadrados que figuran en el catastro o en el registro se corresponden con la realidad, deberíamos al menos hacer una medición que, si bien no tiene por qué ser totalmente ajustada, al menos sí ser realizada con una cinta métrica.
En algunos casos puede que exista una Comunidad de Propietarios, algo que sucede especialmente en parcelas situadas en urbanizaciones. En ese caso es recomendable contactar con dicha Comunidad para que nos informen de si existen deudas con la misma y también que nos hagan saber cualquier información que pueda ser relevante de manera previa a la compra, así como si se trata de una Entidad de Conservación y si tienen una cuota de comunidad mensual.
POSIBLES SOBRECOSTES OCULTOS
También es relevante el hecho de que la parcela disponga o no de acometidas de agua, electricidad, saneamiento (pluviales y fecales), teléfono y gas. En caso de que no tenga alguna de ellas es importante enterarse del posible coste que podría conllevar ya que siempre correría a cargo del propietario. Puede ser que la instalación de las acometidas incremente el precio final de una parcela que en un principio parecía barata hasta cifras que acaben superando nuestro presupuesto.
En el mismo sentido, si la calle no estuviese totalmente ejecutada (si es una calle en tierra, sin urbanizar, sin farolas, sin aceras, etc) también esto correría a cargo del propietario que solicite la licencia para construir. Hay Ayuntamientos que obligan a dejar una fianza de lo que costará hacer el tramo de calle que afecta a la parcela, otros por el contrario directamente obligan a ejecutar ese tramo. En cualquier caso, se trata de algo que puede afectar de forma importante al precio final de la parcela.
EL ENTORNO
El disponer de árboles en la propia finca es una gran ventaja, ya que el propio diseño de la vivienda puede jugar con esos mismos árboles. Sin embargo, hay ocasiones en las que resulta imposible evitar la tala si se quiere construir. Es posible que se trate de especies protegidas y que no se puedan talar o que sea exigible plantar nuevos árboles en la propia parcela o incluso en un lugar designado por la Administración para tal fin. En algunos casos hay Administraciones que obligan al propietario de la finca a desembolsar una cantidad de dinero en función del volumen talado.
Puede ser que, por encima de nuestra parcela, en otro orden de cosas, pasen tendidos eléctricos que, en ocasiones, pueden llegar incluso a ser de media o alta tensión. Es necesario ser cuidadoso en ese caso ya que puede impedirnos construir a cierta altura e incluso directamente debajo o a una distancia determinada en función de la legislación. Sin olvidar, evidentemente, el peligro que puede llegar a suponer un cable de media o alta tensión.
Además de todo lo anteriormente mencionado, hay que tener en cuenta si la parcela es inundable (comprobar cauces de arroyos y vaguadas y ramblas de agua cercanas), el nivel freático, su inclinación, su orientación, las vistas que ofrece, las construcciones vecinas, la altura respecto al nivel de la calle, las construcciones cercanas, los accesos peatonales y de vehículos (que en muchas ocasiones habrá que modificar en función del acceso de vehículos definitivo según el proyecto a la vivienda).
Otro dato importante es el tipo de suelo, un suelo de roca encarecerá la construcción y en muchos casos hará económicamente inviable ejecutar un semisótano o sótano. Por otra parte, un terreno con rellenos o poco resistente puede obligarnos a pilotajes o losas de cimentación que también encarecerán la obra.
Muchos son, por tanto, los factores que influyen a la hora de ver si una parcela concreta es la parcela que estamos buscando, sin olvidarnos de la importancia del precio.
Por supuesto, es también necesario ver si se adapta el terreno a la casa que queremos construir. No es lo mismo una vivienda de tipo adosado o pareado que independiente. Como tampoco es lo mismo buscar un diseño y una localización que permita una casa que sea más compacta o, por otro lado, mas disgregada y adaptada a la topografía del terreno.
La compra de una parcela es el primer paso hacia nuestra vivienda y uno de los más importantes y, como en todo, es vital empezar con buen pie. Se trata, en definitiva, de estar bien informados, de controlar todos los aspectos “controlables” a la hora de comprar un terreno, puesto que sólo así lograremos que sea el lugar ideal para construir la casa de nuestros sueños.
En e+ arquitectos te ayudamos a elegir tu parcela, verificando la información urbanística del Ayuntamiento, los datos catastrales y registrales, la medida de su superficie, su desnivel, acometidas, servidumbres, para asegurarte que es la elección adecuada que se adapta a tus necesidades de construcción de tu futura vivienda.
