DESCRIPCIÓN
Cuando nos hablan de un estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria, habitualmente se limitan a realizar un estudio, fundamentalmente económico, donde se cuantifica cuales van a ser los previsibles ingresos que vamos a obtener de la realización de una promoción inmobiliaria y cuales van a ser los gastos que se puedan derivar de la ejecución de la misma. En función de estos, determinan el beneficio y por lo tanto la idoneidad o no de realizar la promoción.
Sin embargo, desde nuestra amplia experiencia en estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias sabemos que esto es sólo una pequeña parte de lo que un estudio de viabilidad tiene que abarcar. Es obvio que el estudio económico es necesario, pero para nada suficiente. Un buen estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria necesita:
- Estudio previo del suelo (técnico y urbanístico). Conocer el tipo de suelo, sus características geológicas (de forma orientativa), conocer los parámetros urbanísticos del mismo, saber si se trata de un suelo rústico, urbanizable o urbano, saber cual va a ser la edificabilidad máxima, usos permitidos, tipología edificatoria, así como condicionantes urbanísticos, posibles afecciones por servidumbres, afecciones arqueológicas, de protección ambiental, condiciones estéticas, paisajísticas, existencia de vías pecuarias, cauces, afecciones de carreteras, líneas eléctricas aéreas o enterradas etc.
- En caso de rehabilitaciones o edificios existentes es necesario estudiar el estado del mismo, su adecuación a la normativa vigente, estabilidad estructural, estado de las instalaciones, condiciones de accesibilidad, demanda energética, limitaciones estructurales que condicionan el producto inmobiliario etc.
- Estudio y conocimiento de los trámites administrativos necesarios para la obtención de licencias de obra y otras autorizaciones administrativas necesarias hasta el cierre de la promoción inmobiliaria (venta, arrendamiento o puesta en servicio de la promoción). Los plazos a considerar y trámites en gran medida dependen de las Administraciones actuantes a las que se requieren informes, por lo que hay que considerar en el estudio de viabilidad cuales van a ser las tramitaciones administrativas a realizar desde el inicio de la promoción hasta su finalización.
- Anteproyecto arquitectónico. Para un buen estudio de viabilidad es necesario, con los parámetros anteriormente definidos, realizar un anteproyecto donde tengamos una idea clara del producto inmobiliario, acorde a la normativa urbanística y todas las posibles afecciones que de forma general se indican anteriormente. Este anteproyecto es básico para tener un conocimiento aproximado tanto del producto inmobiliario que se quiere promover como de los costes del mismo.
- Una vez encajado el producto inmobiliario con el anteproyecto, cuantificamos cuales van a ser los ingresos previsibles que vamos a obtener de la realización de una promoción inmobiliaria y cuales van a ser los gastos previsibles que puedan derivar de la ejecución de la misma.
Las cifras sobre las que se trabajamos son meras previsiones de futuro, que pueden sufrir modificaciones a lo largo de la vida de la promoción, por lo que los resultados pueden sufrir desviaciones; en consecuencia, tendremos que realizar el estudio económico sobre distintos escenarios, uno sobre hipótesis más optimistas y otros más pesimistas, y, sobre esta base, adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.
