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Estudio de la viabilidad de las promociones

Estudio de la viabilidad de las promociones

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DESCRIPCIÓN

Cuando nos hablan de un estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria, habitualmente se limitan a realizar un estudio, fundamentalmente económico, donde se cuantifica cuales van a ser los previsibles ingresos que vamos a obtener de la realización de una promoción inmobiliaria y cuales van a ser los gastos que se puedan derivar de la ejecución de la misma. En función de estos, determinan el beneficio y por lo tanto la idoneidad o no de realizar la promoción.

Sin embargo, desde nuestra amplia experiencia en estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias sabemos que esto es sólo una pequeña parte de lo que un estudio de viabilidad tiene que abarcar. Es obvio que el estudio económico es necesario, pero para nada suficiente. Un buen estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria necesita:

  • Estudio previo del suelo (técnico y urbanístico). Conocer el tipo de suelo, sus características geológicas (de forma orientativa), conocer los parámetros urbanísticos del mismo, saber si se trata de un suelo rústico, urbanizable o urbano, saber cual va a ser la edificabilidad máxima, usos permitidos, tipología edificatoria, así como condicionantes urbanísticos, posibles afecciones por servidumbres, afecciones arqueológicas, de protección ambiental, condiciones estéticas, paisajísticas, existencia de vías pecuarias, cauces, afecciones de carreteras, líneas eléctricas aéreas o enterradas etc.
  • En caso de rehabilitaciones o edificios existentes es necesario estudiar el estado del mismo, su adecuación a la normativa vigente, estabilidad estructural, estado de las instalaciones, condiciones de accesibilidad, demanda energética, limitaciones estructurales que condicionan el producto inmobiliario etc.
  • Estudio y conocimiento de los trámites administrativos necesarios para la obtención de licencias de obra y otras autorizaciones administrativas necesarias hasta el cierre de la promoción inmobiliaria (venta, arrendamiento o puesta en servicio de la promoción). Los plazos a considerar y trámites en gran medida dependen de las Administraciones actuantes a las que se requieren informes, por lo que hay que considerar en el estudio de viabilidad cuales van a ser las tramitaciones administrativas a realizar desde el inicio de la promoción hasta su finalización.
  • Anteproyecto arquitectónico. Para un buen estudio de viabilidad es necesario, con los parámetros anteriormente definidos, realizar un anteproyecto donde tengamos una idea clara del producto inmobiliario, acorde a la normativa urbanística y todas las posibles afecciones que de forma general se indican anteriormente. Este anteproyecto es básico para tener un conocimiento aproximado tanto del producto inmobiliario que se quiere promover como de los costes del mismo.
  • Una vez encajado el producto inmobiliario con el anteproyecto, cuantificamos cuales van a ser los ingresos previsibles que vamos a obtener de la realización de una promoción inmobiliaria y cuales van a ser los gastos previsibles que puedan derivar de la ejecución de la misma.

Las cifras sobre las que se trabajamos son meras previsiones de futuro, que pueden sufrir modificaciones a lo largo de la vida de la promoción, por lo que los resultados pueden sufrir desviaciones; en consecuencia, tendremos que realizar el estudio económico sobre distintos escenarios, uno sobre hipótesis más optimistas y otros más pesimistas, y, sobre esta base, adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.

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Nuestros Objetivos

El principal objetivo del estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria es conocer la viabilidad económica de la misma antes de iniciarla para adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.

Si consideramos que se va a realizar la promoción, también buscamos, con el anteproyecto arquitectónico, tener un conocimiento aproximado del producto inmobiliario que se va a ofertar, acorde con la realidad urbanística, y por supuesto, cuantificar cuales van a ser los previsibles ingresos que vamos a obtener de la realización de una promoción inmobiliaria y cuales van a ser los gastos que se puedan derivar de la ejecución de la misma.

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Posibles problemas

Una promoción inmobiliaria es uno de los procesos más complejos y que requiere un equipo de profesionales expertos para poder alcanzar el éxito de la misma.

Actualmente, por lo ajustado de los precios en el mercado inmobiliario, es imprescindible hacer un riguroso estudio previo de viabilidad para minimizar los riesgos y problemas que pueden surgir, muchos de ellos derivados de la falta de estudio o de estudios deficientes.

Algunos de los riesgos o problemas más habituales de no hacer un buen estudio de viabilidad son:

  • Adquisición de un suelo con limitaciones normativas o urbanísticas no esperadas que imposibilitan la ejecución del proyecto inmobiliario o limitan el mismo, y por lo tanto disminuyen los ingresos esperados.
  • Existencia de condicionante o servidumbres desconocidas que imposibilitan la ejecución del proyecto inmobiliario.
  • Desconocimiento del tipo de suelo (existencia de roca, niveles freáticos, rellenos, etc), que pueden incrementar sustancialmente los costes de ejecución esperados.
  • En rehabilitaciones o reformas de edificios, problemas estructurales no esperados, necesidad de adecuación a la normativa, mal estado de las instalaciones etc, que no hayan sido considerados, ocasionarán un incremento de gastos y aumento de plazos inesperado.
  • La ausencia de un anteproyecto, redactado según las características y geometría del suelo o del edificio a rehabilitar, considerando los condicionantes urbanísticos y técnicos de los mismos, tiene el riesgo de tener un producto inmobiliarios diferente o más limitado del esperado.
  • Trámites administrativos no previstos que implica que se alarguen sustancialmente los tiempos y los costes esperados.
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¿Como te podemos ayudar?

En e+arquitectos sabemos la enorme importancia que tiene el estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria para alcanzar el éxito de la misma.

Para ello, realizamos una toma de datos exhaustiva del suelo para conocer al máximo el tipo de suelo, sus características, afecciones, posibles servidumbres, normativa urbanística etc.

En el caso de rehabilitaciones estudiamos el edificio en profundidad, su estado de conservación, situación estructural, patologías, normativa, protección patrimonial, para así diagnosticar adecuadamente los daños y planificar una intervención viable y eficaz.

Estudiamos la afección, tanto en el suelo como en las edificaciones, de la normativa que le afecta, tanto Municipal, como Estatal y Autonómica.

Mantenemos siempre reuniones con las diferentes Administraciones y técnicos municipales a fin de tener el máximo conocimiento de afecciones, limitaciones normativas y de los procesos y tiempos de las tramitaciones de licencias y autorizaciones.

Después de este estudio previo redactamos un anteproyecto para definir arquitectónicamente el producto inmobiliario.

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Nuestro plan de Trabajo

Fase 1
Idea
Fase 2
Ubicación
Fase 3
Estudio de viabilidad
Fase 4
Proyecto
Fase 5
Licencia
Fase 6
Financiación y ayudas
Fase 7
Selección del contratista
Fase 8
Dirección de obra
Fase 9
Entrega
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