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Urbanismo

Urbanismo

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DESCRIPCIÓN

La RAE define urbanismo como el conjunto de conocimientos relacionados con la planificación y desarrollo de las ciudades.

Ildefons Cerdá lo definía como la ciencia y el arte de la ordenación urbana.

La actividad urbanística comprende:

  1. a) La organización, dirección y control de la ocupación y utilización del suelo, así como de la transformación de éste mediante la urbanización y la edificación.
  2. b) La delimitación del contenido del derecho de propiedad del suelo por razón de la función social de éste.

En España, la actividad administrativa de ordenación de la ocupación, transformación, uso y aprovechamiento del suelo es una función pública, cuyo cumplimiento corresponde a la Administración de las diferentes Comunidades Autónomas y a los Municipios.

Las Administraciones Públicas tienen, entre otras, las siguientes potestades:

  1. a) Organización de la gestión de la actividad urbanística.

b Formulación, aprobación y ejecución de instrumentos de planeamiento de ordenación territorial y urbanística.

  1. c) Intervención para garantizar el cumplimiento del régimen urbanístico de la propiedad del suelo.
  2. d) Ejecución de la urbanización prevista por el planeamiento y, en su caso, dirección y control de dicha ejecución.
  3. e) Regulación del mercado del suelo.

La ordenación territorial y urbanística se establece, en el marco de las diferentes Leyes del Suelo y de las normas reglamentarias generales de desarrollo, como son los Planes e instrumentos de ordenación territorial y urbanística (Planes Generales, Planes de Ordenación Municipal, Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle etc), las Ordenanzas Municipales de la Edificación y la Urbanización, Las Normas y las Instrucciones Técnicas del Planeamiento.

Una de las funciones importantes del planeamiento es CLASIFICAR SUELO siendo los 3 tipos de suelo:

  • Suelo Urbano
  • Suelo Urbanizable
  • Suelo Rústico o no Urbanizable.

Por otra parte, el planeamiento también CALIFICA EL SUELO, asignando a cada suelo un uso global (Residencial, Terciario, Industrial y Dotacional), un uso pormenorizado (Residencial plurifamiliar o unifamiliar, vivienda libre o protegida, comercial, hotelero, oficinas etc), los usos mayoritarios y los usos compatibles con el uso mayoritario.

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Objetivos

Para definir objetivos o fines en la actividad urbanística es importante diferenciar si estamos en el marco de actividad urbanística pública o privada.

Habitualmente el Planeamiento General es de promoción pública y el Planeamiento de Desarrollo es más habitual que sea de promoción privada.

Normalmente, la PROMOCIÓN PRIVADA suele tener como principal OBJETIVO realizar una actividad en el territorio y para ello, salvo en suelo urbano, suele ser necesario el desarrollo del suelo o al menos la tramitación de instrumentos que permitan el uso deseado.

Aún en los casos más sencillos, como es realizar una actividad sin cambiar la Clasificación del suelo, hace falta una autorización especial. Por ejemplo, en Suelo Rústico, para implantar cualquier actividad que no sea agrícola o ganadera suele ser necesaria la Calificación Urbanística en Suelo Rústico, una Declaración de Interés Comunitario (D.I.C) etc.

En muchos casos, para poder realizar una actividad es necesaria la RECLASIFICACIÓN DEL SUELO, es decir, que el suelo rústico o no urbanizable y el suelo urbanizable pasen a ser urbanos, para poder desarrollar una actividad de uso global Residencial, Terciario, Industrial o Dotacional. En este caso, el proceso es mucho más complejo, siendo necesaria la tramitación de Planes Parciales, Proyectos de Reparcelación, Proyectos de Urbanización, Estudios Ambientales, Convenios Urbanísticos, ejecución y recepción de obras de Urbanización etc.

La ACTUACIÓN PÚBLICA que tenga por objeto regular el uso, aprovechamiento o utilización del suelo deberá perseguir los siguientes OBJETIVOS:

  1. Defender y proteger los espacios y recursos naturales.
  2. Utilizar racionalmente los espacios de valor agrícola, ganadero, cinegético, forestal y piscícola, o de interés económico, social y ecológico.
  3. Contribuir al uso racional de los recursos hidrológicos.
  4. Asegurar la explotación y el aprovechamiento racional de las riquezas y recursos naturales mediante fórmulas compatibles con la preservación, la reparación y la mejora del medio ambiente.
  5. Preservar las riquezas del patrimonio cultural, histórico y artístico.
  6. La protección del patrimonio arquitectónico, del ambiente y del paisaje urbano y rústico.
  7. Promover el desarrollo económico y social a través del fomento de actividades productivas y generadoras de empleo estable.
  8. Integrar y armonizar cuantos intereses públicos o privados, ya sean sectoriales o específicos, que afecten de forma relevante al territorio en relación con los derechos constitucionales.

El propio texto de la Constitución en sus art. 45, 46 y 47 acomete el derecho a disfrutar de un medioambiente adecuado para el desarrollo de la persona, la conservación del patrimonio histórico, cultural y artístico así como el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

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Posibles problemas

De todos los servicios de arquitectura el urbanismo es el más complejo, podemos decir que empieza con la idea y acaba con la autorización de una actividad o uso en un suelo o la recepción por parte del Ayuntamiento de las obras de urbanización.

El proceso se inicia con la elección del suelo adecuado a desarrollar o a implantar una ctividad, un estudio de viabilidad técnica y urbanística, estimación de costes e ingresos, redacción de todos los posibles documentos de planeamiento (Planes Parciales, Proyectos de Reparcelación, Proyectos de Urbanización, Estudios Ambientales, Convenios Urbanísticos etc…) obtención de infinidad de autorizaciones (Municipales, Fomento, Medio Ambiente, Confederaciones Hidrográficas, Aguas, Carreteras, Vías Pecuarias, Agricultura, Patrimonio, Cultura, Educación, Compañías Suministradoras de Servicios Urbanos etc), financiación, selección del contratista para obras de urbanización, ejecución de la obra, recepción etc.

En este proceso pueden aparecer y aparecerán infinidad de problemas, en todas las fases, siendo los más habituales los derivados de la Concertación Interadministrativa (requerimientos y limitaciones de los informes sectoriales de cada una de las Administraciones), de los propietarios de los terrenos (habitualmente en la fase de Proyecto de Reparcelación) y en la recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento de la localidad.

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¿Como te podemos ayudar?

En desarrollos urbanísticos e+ arquitectos  tiene una experiencia de más de 4.300.000 m2 de suelos rústicos y urbanizables a suelos urbanos, en más de 20 actuaciones diferentes (Planes Parciales, Proyectos de Urbanización, Estudios Ambientales, Proyectos de Reparcelación etc).  Además hemos tramitado actividades en suelo rústico, realizado Estudios de Detalle, más de 20 modificaciones de Planeamiento Municipal etc.

Acompañamos al cliente desde la idea, realizando rigurosos estudios de viabilidad y un anteproyecto urbanístico después del estudio del suelo y las normativas técnicas y urbanísticas.

En las Tramitaciones Administrativas y Direcciones de Obra de Urbanización, con nuestra amplia experiencia, buscamos anticiparnos a los problemas con un seguimiento de las tramitaciones y control de la obra así como de las certificaciones y los costes de la misma.

Acompañamos al cliente desde la idea hasta la recepción de las obras de urbanización o la implantación de la actividad deseada.

Aun así, en todo trabajo de urbanismo surgen multitud de problemas, nuestro trabajo es:

actuar, actuar y actuar hasta resolverlos.

 “cuando crees que no es posible, todavía existen 17.000 formas de hacerlo posible”

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Nuestro plan de Trabajo

Fase 1
Idea
Fase 2
Ubicación
Fase 3
Estudio de viabilidad
Fase 4
Proyecto
Fase 5
Licencia
Fase 6
Financiación y ayudas
Fase 7
Selección del contratista
Fase 8
Dirección de obra
Fase 9
Entrega
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¿Qué opinan Nuestros clientes?

Ángel-José Cervantes Martín

Como abogado urbanista conozco y he trabajado con JL Juzgado desde hace más de 15 años. Son arquitectos expertos en urbanismo, han desarrollado multitud de suelos, transformando suelo rústicos y urbanizables en suelos urbanos. En estos desarrollos de suelo hemos colaborado y trabajado juntos en Planes Parciales, Proyectos de Urbanización, Proyectos de Reparcelación, Convenios urbanísticos etc… Tienen un profundo conocimiento de la normativa urbanística y de los trámites Administrativos a realizar y llevan un seguimiento permanente de los mismos. En la necesaria colaboración entre abogados y arquitectos he de decir que son personas con disponibilidad, de rápida respuesta y buenos profesionales.

Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Toledo, Abogado Director del despacho Cervantes&Abogados, Profesor de Derecho Administrativo

Emilio Herrera Llorente

Desde hace más de 10 años JL Juzgado ha sido Director de Obras de urbanización donde CONSTRUCCIONES ANTOLÍN GARCÍA LOZOYA S.A. ha sido la constructora. Desde nuestra constructora le valoramos como una gran profesional, siempre pendiente de la buena ejecución de las obras. Por otra parte, aunque exigente, es una persona cercana, con una buena comunicación con nuestros jefes de obra y controlando siempre las certificaciones. Es ágil en la toma de decisiones y rápido en la parte burocrática de control y tramitación de certificaciones de obra. Para nosotros es una garantía cuando nos comunican que ellos son los Directores de alguna de nuestras obras.

Apoderado CONSTRUCCIONES ANTOLÍN GARCÍA LOZOYA S.A.
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